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首席大律师

张良律师 电话: 025-84600679-806 电话: 025-84600779 手机: 13913395388 Q Q : 2398833769 邮箱: 2398833769@qq.com 地址: 江苏南京中山南路1号南京中心大厦57楼

张良律师,上海市建纬(南京)律师事务所合伙人、建筑工程与房地产诉讼业务资深专家。从业前就职于某国有大型建工集团,从事项目管理等工作多年,在建筑工程项目管理、工程施工及房地产开发领域具有相当深厚的造诣。从业期间先后办理过大量的国有土地上房屋、工厂拆迁,建筑工程、房地产纠纷,尤其在建筑工程施工领域的工程造价、质量鉴定、索赔与反索赔方面积累了丰富的实践经验和专业知识,为当事人解决了众多疑难、重大的法律难题 ,深得当事人的依赖与好评!

张良律师,1996年从业,至今近20年的执业经历,练就思维敏捷、言词犀利的工作作风,执着于建筑工程、房地产、业主维权等纠纷的探索和研究,积极为当事人提供独到的专业见解和独特的办案技巧!为委托人、当事人提供了卓有成效的法律帮助,法庭上不畏强权恶势,不惧徇私枉法,一腔正义换得了当事人的赞许!同时也赢得法庭的尊重和理解!诉讼观点大多能够得到法庭和仲裁机构的支持!取得了积极向上的社会成果!

张良律师座右铭:认真做事,踏实做人!

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房地产开发项目的竣工验收与综合验收等同吗?
【字体: 】  【编辑日期:2015-08-07 11:11】  【来源:未知】  【作者:admin】  【点击次数:
    【基本案情】
       2005年12月3日,福建省x宝建筑工程开发公司(以下简称x宝公司)与福清市x福房地产开发有限公司(以下简称x福公司)签订《建设工程施工合同》、《工程施工补充合同》及《以房抵资协议》,约定由x宝公司以包工包料形式承包xx山庄1#-4#楼的土建、水卫、电气、消防工程,总工期180日历天,若工期超出一个月以外则每天按工程总造价的3‰支付违约金等;x宝公司将工程款65%用于购买本项目楼盘1#楼、4#楼(以优惠价1670元/平米),并由x福公司统一出售,对出售超过优惠价的溢价双方约定按比例分成等。另《建设工程施工合同》通用条款第32.4条约定:工程竣工验收通过,承包人送交竣工验收报告的日期为实际竣工日期;工程按发包人要求修改后通过竣工验收的,实际竣工日期为承包人修改后提请发包人验收的日期。
      2006年6月8日,双方针对该项目装饰工程又签订了《工程施工补充合同(面议项目协议书)》,约定施工工期按原工程施工合同规定的工期顺延20天作为工程竣工日期等。
      2007年1月26日,x宝公司提起诉讼,请求判令x福公司:1、支付xx山庄1-4#楼拖欠的工程款8,477,469元人民币及利息;2、支付合同约定所抵工程款房产的售楼溢价款;3、支付同意为其负担的税费163,405元。
      x福公司提起反诉,请求判令来宝公司:1、支付逾期竣工违约金,暂计1,986,319元;2、支付房屋代售手续费,暂计11,130元;3、支付应承担的税费,暂计148,178元。
      一审法院认为:2006年9月30日和2006年10月10日监理单位和质监站均要求x宝公司对工程质量进行整改,双方当事人与物业公司达成的《房屋初验整改纪要》也要求x宝公司整改,此后来宝公司进行了整改并反馈,讼争工程于2006年10月31日组织竣工验收并通过验收,根据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第(一)项之规定,认定讼争工程实际竣工日期为2006年10月31日。x宝公司经有效签证可顺延的工期仅为5天,据此计算,x宝公司延误工期58天。《工程施工补充合同》约定“若工期超出一个月以外则每天应按工程总造价的3‰向x福公司支付违约金”,x宝公司提出合同约定的违约金按每日3‰计算过高并请求予以调整,予以支持。逾期竣工违约金可按每日1‰计算,为770,173.01元。
       一审法院判决:一、x福公司应于本判决生效之日起十日内偿还x宝公司工程款人民币3,892,089.55元及利息;二、x福公司应于本判决生效之日起十日内支付x宝公司代售房屋溢价分成款人民币266,087.87元;三、x福公司应于本判决生效之日起十日内支付x宝公司税费148,001.13元;四、x宝公司应于本判决生效之日起十日内支付x福公司房屋代售手续费12,946.87元;五、x宝公司应于本判决生效之日起十日内支付x福公司逾期竣工违约金770,173.01元;六、驳回x宝公司的其他诉讼请求;七、驳回x福公司的其他反诉请求。
宣判后,双方当事人均不服,提起上诉。
       x宝公司上诉称:原判错误认定竣工日期和竣工验收日期:1、双方施工合同通用条款第32.4条约定,工程竣工验收通过,承包人送交竣工验收报告的日期为实际竣工日期。双方对此并无理解上的争议,竣工日期应依此认定,不应适用最高人民法院的司法解释。2、原判混淆竣工验收概念。讼争工程竣工验收应指单位工程质量竣工验收,其提交的《竣工验收报告》证明在2006年9月30日建设单位已组织设计、施工、监理等单位验收合格,并在《竣工验收报告》、《单位工程质量竣工验收记录》、《勘察单位工程质量检查报告》、《设计单位工程质量检查报告》等多个文件中均签章确认验收日期为2006年9月30日,竣工日期为2006年9月13日。x福公司所指“10月31日验收”系指质监、规划、环保、消防等部门均参加的综合验收。
        x福公司答辩称:本案双方当事人对工程组织过两次初检,即2006年9月30日和10月10日,而最终认定验收合格的是2006年10月31日。2006年9月30日x宝公司组织各方初检,针对存在的问题由施工单位进行整改,2006年10月10日再次组织包括质监站在内的相关单位初检,质监站要求x宝公司整改,因此,至2006年10月10日工程还不具备投入使用的条件,讼争工程经验收认定工程合格的日期为2006年10月31日。
       二审法院认为:案涉工程于2006年9月30日竣工验收合格,而竣工验收报告明确记载竣工日期为2006年9月13日。
       二审法院判决如下:一、维持一审判决第四、六、七项;二、变更一审判决第一项为:x福公司应于本判决生效之日起十日内偿还x宝公司工程余款4,491,598元及利息;三、变更一审判决第二项为:x福公司应于本判决生效之日起十日内偿还x宝公司代售房屋溢价分成款458,581元,x宝公司应同时支付x福公司该溢价分成部分税费150,644元;四、变更一审判决第三项为:x福公司应于本判决生效之日起十日内支付x宝公司超出5.2%部分的税费155,229元;五、变更一审判决第五项为:x宝公司应于本判决生效之日起十日内支付x福公司逾期竣工违约金327,612.6元。
      【张良律师点评】
        本案涉及工期延误纠纷。工期延误一般会导致索赔,故确定工程竣工验收合格日期对确定是否存在工期延误及延误的具体天数至为关键。就工程竣工验收合格日期如何确定,本案的发包人与承包人发生争议,其争议焦点是竣工验收是否等同于综合验收。因此,要解决本案的工期纠纷,必须首先明确竣工验收与综合验收的法律根据和性质。
           一、竣工验收
       《建设工程质量管理条例》第十六条规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件:(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;(二)有完整的技术档案和施工管理资料;(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;(五)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的,方可交付使用。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条第(二)项规定:“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件:(二)工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期,施工许可证号,施工图设计文件审查意见,勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件,市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料。”可见,竣工验收是建设工程平等民事主体自己组织进行的私法行为,与政府管理部门没有直接关系,由建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理等单位共同进行。
由于竣工验收与综合验收存在本质区别,本案的工期纠纷自然容易解决。x宝公司提供的《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》、《勘察单位工程质量检查报告》、《设计单位工程检查报告》和《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》可以证明建设、监理、勘察、设计、施工单位已于2006年9月30日一致评定x宝公司施工的xx山庄1-4#工程质量验收合格。其中《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》和《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》均记载该工程竣工日期为2006年9月13日。由于竣工验收是一种私法行为,不需要质监等政府部门参加,故质监部门要求整改的事实不能否认案涉工程于2006年9月30日竣工验收合同。双方当事人在《建设工程施工合同》中明确约定,工程竣工验收通过,承包人送交竣工验收报告的日期为实际竣工日期。因此,本案竣工日期的认定,不适用最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第(一)项之规定,而应认定为2006年9月13日。至于2006年10月由质监、建设、规划、环保、消防等部门参加的验收是综合验收,并不是竣工验收。
         二、综合验收
      《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”第十八条规定:“住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收: (一)城市规划设计条件的落实情况;(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;(三)单项工程的工程质量验收情况;(四)拆迁安置方案的落实情况;(五)物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可以分期验收。”由此可见,综合验收是一种政府的管理行为,一般先由房地产开发企业提出申请,然后由房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行。另外,综合验收一般只适用于房地产开发项目,本案所涉工程项目属于房地产开发项目,故需要进行综合验收。
       【法条链接】
         一、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条 房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。
         房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
         二、《城市房地产开发经营管理条例》第十八条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收:
(一)城市规划设计条件的落实情况;
(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;
(三)单项工程的工程质量验收情况;
(四)拆迁安置方案的落实情况;
(五)物业管理的落实情况。
         住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可以分期验收。
         三、《建设工程质量管理条例》第十六条 建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
        建设工程竣工验收应当具备下列条件:
(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;
(二)有完整的技术档案和施工管理资料;
(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;
(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;
(五)有施工单位签署的工程保修书。
        建设工程经验收合格的,方可交付使用。
        四、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条 当事人对建设工程实际竣工日期有争议的,按照以下情形分别处理:
(一)建设工程经竣工验收合格的,以竣工验收合格之日为竣工日期;
(二)承包人已经提交竣工验收报告,发包人拖延验收的,以承包人提交验收报告之日为竣工日期;
(三)建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用的,以转移占有建设工程之日为竣工日期。
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