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首席大律师

张良律师 电话: 025-84600679-806 电话: 025-84600779 手机: 13913395388 Q Q : 2398833769 邮箱: 2398833769@qq.com 地址: 江苏南京中山南路1号南京中心大厦57楼

张良律师,上海市建纬(南京)律师事务所合伙人、建筑工程与房地产诉讼业务资深专家。从业前就职于某国有大型建工集团,从事项目管理等工作多年,在建筑工程项目管理、工程施工及房地产开发领域具有相当深厚的造诣。从业期间先后办理过大量的国有土地上房屋、工厂拆迁,建筑工程、房地产纠纷,尤其在建筑工程施工领域的工程造价、质量鉴定、索赔与反索赔方面积累了丰富的实践经验和专业知识,为当事人解决了众多疑难、重大的法律难题 ,深得当事人的依赖与好评!

张良律师,1996年从业,至今近20年的执业经历,练就思维敏捷、言词犀利的工作作风,执着于建筑工程、房地产、业主维权等纠纷的探索和研究,积极为当事人提供独到的专业见解和独特的办案技巧!为委托人、当事人提供了卓有成效的法律帮助,法庭上不畏强权恶势,不惧徇私枉法,一腔正义换得了当事人的赞许!同时也赢得法庭的尊重和理解!诉讼观点大多能够得到法庭和仲裁机构的支持!取得了积极向上的社会成果!

张良律师座右铭:认真做事,踏实做人!

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浅谈对预防与解决施工扰民纠纷的预防
【字体: 】  【编辑日期:2016-05-06 15:00】  【来源:未知】  【作者:admin】  【点击次数:
 
浅谈如何预防与解决施工扰民纠纷
 
        建设工程施工中,因扬尘、噪声、遮光以及房屋震动等干扰周边居民的正常生活,导致居民阻挠、堵门、上访的情况目前较为普遍。特别是一些较大的工程,动辄影响上百户居民,因此酿成较大规模群体性事件,并严重影响施工进度的情形也不鲜见。对于工程业主而言,预防、避免或妥善地解决施工扰民纠纷,对于确保工程正常进展的重要性不容低估。
        要想解决问题,还得追本溯源,找到问题发生的根源。结合我们近期协助业主处理的几起扰民纠纷,我们感觉施工扰民之所以最终导致纠纷,一般有如下几点原因:
       其一,重事后解决,轻事前预防。无论是工程业主还是施工单位,往往都欠缺事先预防扰民纠纷的意识,不太重视扰民可能产生的后果,很少在施工开始前与周边可能会受到影响的居民进行沟通协商,并最大限度地从技术上采取减少扰民的措施。待到纠纷发生、矛盾激化再想亡羊补牢,往往要付出更多的时间与金钱成本。
        其二,现行工程扰民的法定补偿标准过低。以噪音扰民为例,北京市在1996年规定的噪音扰民费仅为每户每月30到60元,近二十年来从未有过增长。业主与施工单位自然愿意按此标准补偿,但这点补偿费相对于居民受到的损失来说实在是杯水车薪,很难满足居民要求。而扬尘、遮光等则根本没有法定补偿标准,极易因此形成纠纷。
        其三,工程业主与施工单位沟通协调不畅。作为开发主体的工程业主一般负责办理用地、规划、招标手续,施工由作为承包方的施工单位进行。很多情况下,业主会更多关注工程质量和工期问题,对于施工中可能产生的扰民问题不甚关注。对于施工单位来说,主动去解决扰民问题也往往费时、费力、费钱而不讨好。因而,工程业主和建设单位之间常常推诿卸责,导致问题迟迟得不到解决,但最终的不利后果往往要由业主买单。
        最后,施工扰民问题往往与征地拆迁问题纠缠不清。施工项目用地大部分来自于征地拆迁后的集体或国有土地,但在目前现状之下,不少项目在前期土地征收及拆迁过程中遗留了一些问题、积累了一些矛盾。施工扰民很可能成为居民表达对征收拆迁不满的发泄渠道。从实践经验来看,居民对施工扰民提出的赔偿诉求多有过高的情况,很大程度上就是因为居民将其对征收拆迁的不满情绪反映到了扰民补偿的诉求中来。
        在找到了施工扰民纠纷发生的根源后,我们就可以对症下药,采取综合性的措施妥善地预防和处理纠纷。
        1 事先与工程周边居民沟通协商,做好预防工作。
        鉴于在纠纷发生后再采取解决措施的过程更复杂、付出的成本更高、对工程进度的影响更为严重,因此,在施工前做好纠纷预防工作非常关键。业主应在施工前充分考虑、评估施工扰民的程度与后果,采取必要工程技术措施尽量减少扰民,并划拨合理的补偿经费。进场施工前,应提前通告,并与可能会受到影响的村集体、居委会、业主委员会与居民进行有诚意的沟通与协商。确定补偿标准与签订补偿协议时,最好取得所在村集体、居委会、业主委员会的理解与支持,并在这些组织的配合下签订协议、发放补偿金。补偿标准的确定应当考虑到当前的生活水准与物价,在法定标准上予以提高,以尽量满足居民的合理要求。在因居民受影响程度不一且无法采取统一补偿标准的情况下,为了防止居民互相攀比、毁约变卦,可以采取一对一协商的方式,必要时在补偿协议中加入保密条款。
        通过这些事前的预案与措施,可以将产生扰民纠纷的风险降到最低,从而避免在纠纷发生后再采取补救措施所可能要付出的高昂成本。
        2 加强工地安保水平。
        在业主与施工单位采取了必要的文明施工措施并进行了合理的补偿的情况下,仍然可能有部分居民基于不合理的个人诉求,进行过度维权。这时,可以考虑加强保安并安装摄像头等设备。一方面在出现围堵工地、阻挠施工情形时能够保障施工工地的财产安全和施工人员的人身安全。另一方面也可记录下个别人的违法行为,全面保存证据,为通过司法途径解决问题做好准备。
        3协调好工程业主与建设单位的关系。
        在签署施工发包合同时,应当尽量将预防与减少施工扰民、进行规范化施工约定为施工单位的义务。在合同中可以约定,除正常的扰民补偿外,因野蛮施工引发纠纷的,应当由施工方向居民承担赔偿责任;因发生纠纷导致工程延期的,应当由施工单位向业主承担相应的赔偿责任。从而促使施工单位文明施工,尽量减少噪音、扬尘与震动。
        4 争取相关政府部门的支持与配合。
        施工扰民引发的纠纷有时会与土地征收及拆迁纠纷纠缠在一起,居民提出的诸多诉求可能已经超出了工程业主或建设单位的职责与能力范围。在这种情况下,争取相关政府部门的支持与配合相当必要。一方面应要求由政府或其委托的征地拆迁主体解决遗留的土地征收或拆迁问题,减轻工程业主负担,避免为政府买单。另一方面在居民采取过激手段时,请求政府相关部门出面协调解决,避免工程业主与居民发生正面冲突,以利后续项目推进。
        只有多管齐下,同时兼顾业主、施工单位、受影响居民三方的利益,方能避免施工扰民发展成为纠纷,从而保障工程建设的顺利推进。
 
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