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首席大律师

张良律师 电话: 025-84600679-806 电话: 025-84600779 手机: 13913395388 Q Q : 2398833769 邮箱: 2398833769@qq.com 地址: 江苏南京中山南路1号南京中心大厦57楼

张良律师,二级建造师,仲裁员,上海市建纬(南京)律师事务所合伙人,南京市律师协会建工专业委员会委员、房地产专业委员会委员。南京理工大学土木工程本科专业、中国地质大学法学本科专业、中国政法大学民商法研究生专业,具有建筑工程施工企业、房地产开发企业的工作经历,十多年从事建筑工程施工、房地产开发领域诉讼、仲裁与非诉讼业务的丰富经验,同时研究建筑工程与房地产开发领域的犯罪预防和控制。参与了《最高人民法院关于建筑施工合同司法解释二》、《江苏省高院关于审理房地产纠纷案件若干问题解答》的制定与修改,参与编写《一带一路国家工程与投资法律制度及风险防范》等文献资料。为众多公司企业提供法律顾问和诉讼代理事务,深厚的理论功底和专业的执业素养,为当事人提供了优质的法律服务,尤其擅长建筑施工企业、房地产开发企业施工全过程的索赔与反索赔规则研究和妙用。在建筑工程质量、工程造价纠纷;商品房买卖合同、质量纠纷方面具备独到的造诣。为当事人提供的专业的法律意见和周到的法律服务,深得当事人的认可!

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建设工程不宜折价、拍卖的情形
【字体: 】  【编辑日期:2018-10-26 17:06】  【来源:未知】  【作者:zcj52075】  【点击次数:

  全国律协建房委关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问 (二)(征求意见稿)修改意见

 

第三十一条【建设工程不宜折价、拍卖情形】

 

建设工程具有下列情形之一,应当认定为不宜折价、拍卖。

 

(一)建设工程经验收不合格,且无法予以修复的;

 

(二)建设工程属于事业单位、社会团体以公益目的建设的教育设施、医疗设施及其他社会公益设施;

 

(三)建设工程属于国家机关的办公用房或者军事建筑;

 

(四)无法独立存在或者分割后影响主建筑使用功能的附属工程等工程。

 

不宜折价拍卖的建设工程能够产生其他收益,且该收益主要是通过建设工程本身获取的,承包人可对该收益享有优先受偿权。

 

【修改理由】

 

1不易折价、拍卖的工程的界定

 

笔者认为,合同法第286条所谓之按照建设工程的性质不宜不能作折价和拍卖”,应当是指建筑工程的性质及其用途特殊,不适合以折价或者拍卖的规则加以转让。主要可以区分为以下三类情况:

 

1)事业单位和社会团体的公益建筑。依据物权法第184条的规定,凡是学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。教府育设施,是指学校、幼儿园等用于教学的设施和其他直接辅助教学的设施;医疗卫生设施,是指医院等机构的医疗卫生设施和其他用于医疗卫生的设施。其他社会公益设施,则包括公共图书馆、博物馆、美术馆、文化馆等。法律之所以禁止抵押这些单位的设施,是因为一旦设定抵押,有可能在实现抵押权时使这些财产被拍卖或者变卖,危害社会公共利益。因此,物权法作出此种禁止性规定,有利于防止以牟利为目的的经营活动影响教育、卫生等社会公益事业的发展。笔者认为,基于同样的理由,如果对上述范围内的公益建筑工程,允许承包人行使建筑工程优先受偿权,也会影响甚至危及社会公益的实现,故在一般情况下应当将公益建筑纳入合同法第286条规定的不宜折价和拍卖之建设工程的范围。需要指出的是,把学校、医院等机构的公益建筑纳入“不宜折价和拍卖”之建设工程的范围,并不排除建筑工程优先受偿权在学校、医院的非教育建筑和非医疗建筑上的适用。例如,在学校所办宾馆、医院所办生产基地等建筑工程上施工的承包人,毫无疑问地可以就其施工之建筑行使优先受偿。

 

2)国家机关的办公用房和军事建筑。国家机关是行使国家权力的机构。国家机关的办公用房和军事建筑,是国家机关履行职责的物质基础和工作场所,也是进行各种社会活动的公共建筑物。这些公有建筑应当纳入合同法第286条所述的不宜折价和拍卖之列。否则,一旦允许就国家机关办公用房和军事设施行使建筑工程优先受偿权,将会导致这些建筑被拍卖,从而影响国家机关的正常活动,进而损害社会公益。当然,国家机关的财产范围比较宽泛,不能作为优先受偿权适用对象的建筑工程,只能是那些与其行使职权有关的办公用房和军事设施,与国家机关行使职权无直接关系的建筑,如国家机关的招待所、宾馆、度假村等建筑工程,虽然也属于国家机关的财产,但不属于“不宜折价和拍卖”的范围。从实务情况看,很多国家机关的建筑工程,在投入使用之前其性质存在着可变性,并非一概是不宜折价或拍卖的。比如有些政府工程,包括政府的办公楼、政务中心的建设并非是政府作为发包人,而是通过开发公司开发建设后,开发公司再根据其与政府此前签订的协议转让给政府。如山东省淄博市中级人民法院审理的(2006)淄民一初字第26号案件,原告万鑫建设公司与被告永安工程公司签订建设工程施工合同,约定原告建设施工由被告开发的博兴县行政中心工程,后因被告未支付工程款形成纠纷。该案经法院调解,双力协议将所建工程折价给原告。由此可以看出,该冠名为“行政中心”的工程由于尚未投入使用,被法院认定不属于不宜折价、拍卖之列。

 

3)设备安装等附属的建筑工程。除了前述公益建筑和公有建筑以外,不宜折价和拍卖的建筑工程还应当包括设备安装等建筑附属的工程,如与发包人单独签订有施工合同的空调、电梯、玻璃幕墙等令业工程。在这些工程完成后,如发包人违约,承包人不能对该部分工程行使优先受偿权。因为,如果允许工程承包人对这些附属设施行使优先受偿权,则会破坏建筑工程的整体性,不符合经济原则。此观点在司法实践中亦有判例,如山东省青岛市中级人民法院就原告中建八局工业设备安装有限责任公司与被告胶南市第一中学建设工程施工合同纠纷一案所作出的判决,即认为原告施工的空调系统是被告学校教育设施的组成部分,依法不宜折价或拍卖。但应当注意的是,虽然是建筑工程的一个附属部分,但该工程能够独立存在且分离后不会影响主建筑工程的功能,则该附属工程并非属于在性质上不能折价或拍卖的范围。

 

2、不宜折价、拍卖的建设工程并非否定了承包人的优先受偿权。(2016)最高法民申1281号裁定,因涉案工程为公路建设工程,属于特殊建设工程,无法直接拍卖或折价,该工程的主要经济价值即体现在其通行费用上,故对其收益即年票补偿款作为优先受偿权的行为对象符合实际情况。因此,不宜折价拍卖的建设工程能够产生其他收益,且该收益主要是通过建设工程本身获取的,承包人可对该收益享有优先受偿权。

 

【修改依据】

 

2004年《广东省高级人民法院关于在审判工作中如何适用<合同法>286条的指导意见》第4条规定:承包人只能对其所建设的建设工程主张工程价款优先受偿权。承包人对于其参与建设的学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗设施和其他社会公益设施,不享有建设工程价款优先受偿权。

 

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