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首席大律师

张良律师 电话: 025-84600679-806 电话: 025-84600779 手机: 13913395388 Q Q : 2398833769 邮箱: 2398833769@qq.com 地址: 江苏南京中山南路1号南京中心大厦57楼

张良律师,二级建造师,仲裁员,上海市建纬(南京)律师事务所合伙人,南京市律师协会建工专业委员会委员、房地产专业委员会委员。南京理工大学土木工程本科专业、中国地质大学法学本科专业、中国政法大学民商法研究生专业,具有建筑工程施工企业、房地产开发企业的工作经历,十多年从事建筑工程施工、房地产开发领域诉讼、仲裁与非诉讼业务的丰富经验,同时研究建筑工程与房地产开发领域的犯罪预防和控制。参与了《最高人民法院关于建筑施工合同司法解释二》、《江苏省高院关于审理房地产纠纷案件若干问题解答》的制定与修改,参与编写《一带一路国家工程与投资法律制度及风险防范》等文献资料。为众多公司企业提供法律顾问和诉讼代理事务,深厚的理论功底和专业的执业素养,为当事人提供了优质的法律服务,尤其擅长建筑施工企业、房地产开发企业施工全过程的索赔与反索赔规则研究和妙用。在建筑工程质量、工程造价纠纷;商品房买卖合同、质量纠纷方面具备独到的造诣。为当事人提供的专业的法律意见和周到的法律服务,深得当事人的认可!

张良律师的座佑铭:认真做事,踏实做人!

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交房时房屋面积差异如何处理?
【字体: 】  【编辑日期:2015-07-16 15:06】  【来源:未知】  【作者:admin】  【点击次数:

 

       建造房屋不可能与精心打造一件工艺品或者精密仪器元件一般做到尺寸完全贴合,一丝不差。因此,在房屋买卖中,我们经常就实际面积与合同书中签订面积之间的误差与开发商发生纠纷,那么,在遇到这类纠纷时该如何处理呢?

       案例:

       2014年x月x日,王某与某房地产公司签订《商品房预售合同》,合同约定x某向某房地产公司购买XX市XX区XX号xx号房屋,据某房地产公司暂测该房屋建筑面积为67.52平方米,其中套内建筑面积为53.10平方米、公用分摊建筑面积为14.42平方米;根据某房地产公司暂测的房屋建筑面积,王某购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为723,477元。但是,王某所购房屋的实测独用面积为53.10平方米、共用面积为14.02平方米、建筑面积为67.12平方米。为此王某诉于法院,要求:要求判令某房地产公司退还房屋面积补差款4,286元。

       法院判决:某房地产公司应于本判决生效之日起十日内返还周某面积补差款人民币4,286元。

房屋总价是否应当按照套内面积结算?

        法院判决理由:

       依法成立的合同,对当事人均有约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务,违反合同约定的当事人一方,应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。王某、某房地产公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示,又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定,应属有效。关于面积补差款,根据预售合同第五条的约定,法律、法规、规章有规定的,适用该规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、建设部《商品房销售管理办法》第二十条的相关条款规定面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算房价款。预售合同第五条第一款也约定了多退少补的原则,第二款约定了误差比绝对值超过3%(包含3%)的房价款计算方法。合同补充条款一第二条作为合同第五条的补充,首先约定根据房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补,在此条款约束下,之后的条款进一步明确了公用分摊面积、套内面积的增减对房价款的影响,但仍未否定根据房屋建筑面积计算房款多退少补的效力。现王某所购房屋的实测建筑面积少于预售合同中的暂估面积,故对某房地产公司提出的虽房屋建筑面积减少、但是套内面积增加,要求不退还房款的抗辩意见,法院不予采纳,某房地产公司应按合同中约定的每平方米建筑面积单价退还房屋实测建筑面积少于预售合同约定的建筑面积部分的房款。

          张良律师认为:交房时,房屋面积发生误差时的应遵循以下处理原则:

         合同有约定的,以约定为准。如果购房者和开发商在签定购房合同时已经对房屋面积偏差问题的处理方法做出了具体约定,则按照合同约定处理即可。

         合同无约定的,则据实结算。如果购房者和开发商在合同中没有对面积偏差问题的处理做出约定,或者约定不够明确,且面积误差比在3%以内,则按照合同约定的价格据实结算,即购房者按照超出的价格不足房款或者开发商按照缩水的面积退款。在这种情况下,购房者不能要求退房。如果面积误差比在3%以上,则买家可以要求退房并要求开发商退还已支付的首付款及利息。如果面积偏差在3%以上,且购房者不要求退房的,可以按照以下方式来处理:面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房者按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担,所有权归购房者。

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