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首席大律师

张良律师 电话: 025-84600679-806 电话: 025-84600779 手机: 13913395388 Q Q : 2398833769 邮箱: 2398833769@qq.com 地址: 江苏南京中山南路1号南京中心大厦57楼

张良律师,二级建造师,仲裁员,上海市建纬(南京)律师事务所合伙人,南京市律师协会建工专业委员会委员、房地产专业委员会委员。南京理工大学土木工程本科专业、中国地质大学法学本科专业、中国政法大学民商法研究生专业,具有建筑工程施工企业、房地产开发企业的工作经历,十多年从事建筑工程施工、房地产开发领域诉讼、仲裁与非诉讼业务的丰富经验,同时研究建筑工程与房地产开发领域的犯罪预防和控制。参与了《最高人民法院关于建筑施工合同司法解释二》、《江苏省高院关于审理房地产纠纷案件若干问题解答》的制定与修改,参与编写《一带一路国家工程与投资法律制度及风险防范》等文献资料。为众多公司企业提供法律顾问和诉讼代理事务,深厚的理论功底和专业的执业素养,为当事人提供了优质的法律服务,尤其擅长建筑施工企业、房地产开发企业施工全过程的索赔与反索赔规则研究和妙用。在建筑工程质量、工程造价纠纷;商品房买卖合同、质量纠纷方面具备独到的造诣。为当事人提供的专业的法律意见和周到的法律服务,深得当事人的认可!

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私下签订的合同与中标合同均无效时,以实际履行的合同为结算依据
【字体: 】  【编辑日期:2016-03-25 11:01】  【来源:未知】  【作者:admin】  【点击次数:
私下签订的合同与中标合同均无效时,以实际履行的合同为结算依据
审理法院:最高人民法院
案号:(2013)民一终字第117号
裁判日期:2014.11.11
 
【阅读提示】
 
在建设工程实务中,当事人为了获取不正当利益,在中标合同之外,往往就同一工程项目再签订一份或数份与中标合同实质性内容不一致的合同,出现所谓“黑白合同”。这种现象大量出现,实际上等于宣告招标投标法仅是一部纸面上的法,是得不到遵守施行的法。为确保招标投标法的施行,树立招标投标法的权威,防止招标投标法被架空成为一纸废法,《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第21条规定结算工程款时以“白”合同(中标合同)作为依据。
 
依法签订的中标合同理应得到保护,自无异议。但如果中标无效,在此场合,应以哪个合同作为结算依据?就事实来看,因中标无效乃是违反了招标投标法的强制性规定,中标合同实质上已是串标结果,招投标程序已成为形式上应付招标投标法的走过场。此时如果简单按照司法解释21条,以中标合同作为结算依据,等于是说,无效的招投标仍能得到保护,实质上仍是在鼓励违反招标投标法。如此一来,司法解释21条的立法目的就无法实现。
 
针对这种情况,最高人民法院(2013)民一终字第117号民事判决书指出,司法解释21条适用的前提是备案的中标合同为有效合同。在中标无效的情况下,根本就不存在所谓“黑白合同”一说,两份合同都是“黑”合同,此时应以实际履行的合同作为工程价款结算的依据。
 
【关键词】  工程款结算  黑白合同  中标无效
 
【裁判要点】
 
1、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条的适用,是建立在备案的中标合同有效的前提之下,如果因招标、投标违法导致中标无效,即使中标的合同经过有关部门备案,该合同仍然不能作为结算工程价款的法定依据。
 
2、私下签订的合同与备案的中标合同不一致,且均被认定无效的,应以实际履行的合同作为工程价款结算的依据。
 
【相关法条】
 
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》
 
第二十一条  当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的,应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。
 
【基本案情】
 
2005年,圣华建设公司与环球房产公司签订《a、d标段工程施工补充合同》,约定a、d标段交由圣华建设公司总承包施工,并约定分标段施工合同于办理开工手续前分别签订,若分标段施工合同书与本施工合同书有关工程取费标准和工程款支付两项内容有相异之处,均以该合同书为准等。
 
2006年3月6日,圣华建设公司与环球房产公司通过招投标程序签订d标段《建设工程施工合同》,并在建设行政主管部门登记备案。
 
2009年11月16日,圣华建设公司向环球房产公司移交涉案工程竣工档案资料和工程决算书,案涉工程进行了竣工验收。
 
后双方对工程款产生争议,圣华建设公司以环球房产公司拖欠工程款为由向法院提起诉讼。
 
环球房产公司答辩称:双方应依据《a、d标段工程施工补充合同》进行工程价款的支付和结算工作。
 
安徽高院审理期间,双方对圣华建设公司已完成工程的工程量进行了核对确认,依照《a、d标段工程施工补充合同》约定结算标准,圣华建设公司决算工程造价为106364692元,环球房产公司决算工程造价为82828988元。依据《建设工程施工合同》约定的结算标准,圣华建设公司决算工程造价为96988656元,环球房产公司决算工程造价为92277367元。
 
本案争议焦点是应当依据哪份合同计算工程款。
 
安徽高院认为:案涉建设工程项目虽经招投标程序,但圣华建设公司与环球房产公司在进行招投标之前就建设工程实质性内容进行谈判,双方存在串通投标行为,双方签订《a、d标段工程施工补充合同》中d标段部分补充合同及《建设工程施工合同》均为无效。
 
鉴于本案双方在签订中标合同之前签订的《a、d标段工程施工补充合同》是双方真实意思,并作为实际履行的依据,且本案审理期间,双方均认可涉案工程款的取费标准和工程款支付均按《a、d标段工程施工补充合同》执行,因此,涉案工程款应按照《a、d标段工程施工补充合同》约定的结算方式计算。在安徽高院向双方当事人释明涉案的两份合同均为无效后,圣华建设公司要求按照《建设工程施工合同》结算工程款,没有事实和法律依据,不予支持。
 
安徽高院遂以《a、d标段工程施工补充合同》作为结算依据确认工程款并基于此做出相应判决。
 
圣华建设公司不服,向最高法院提起上诉。
 
【裁判结果】
 
以《a、d标段工程施工补充合同》为工程价款结算依据。
 
【裁判理由】
 
最高法院认为:
 
第一,双方在进行招投标之前就已经对涉案工程进行了实质性内容的磋商,招投标只是双方根据主管部门的要求履行的形式上的手续。双方的上述行为明显违反了《中华人民共和国招投标法》的强制性规定,所签订的《建设工程施工合同》及《a、d标段工程施工补充合同》均应认定为无效。
 
第二,鉴于《a、d标段工程施工补充合同》系双方真实意思表示,并已实际履行,且一审审理期间,双方均认可涉案工程款的取费标准和工程款支付均按照《a、d标段工程施工补充合同》的约定进行,故本案应以《a、d标段工程施工补充合同》作为结算的参照。
 
第三,《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条的适用,是建立在备案的中标合同有效的前提之下,如果因招标、投标违法导致中标无效,即使中标的合同经过有关部门备案,该合同仍然不能作为结算工程价款的法定依据。
 
 
 
房地产中捆绑销售的判定及法律风险
案由:
民事>合同、无因管理、不当得利纠纷>合同纠纷>房屋买卖合同纠纷 
作者:
苏伟伟 (兰台律师事务所) 
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近日,网上一则新闻引发网友热议:安徽合肥多家房地产企业近期在销售商品房时采用与车位共同出售的方式,购房者在购买商品房时必须同时购买该项目车位,而车位价格则远远高出市场价,引发购房者不满。了解其原因,原来捆绑车位就是为了提高楼盘的均价,目前房价上涨太快,楼盘的备案价无法更改,于是开发商就只能通过车位来带动均价,从而变相提高房屋价格。那么商家这一行为是否构成捆绑销售,侵害消费者合法权益呢?我们先来看一个案例。
 
【案例】
 
张某在购买北京某房地产开发企业所销售楼盘后,因不满开发商要求其签订统一装修合同,诉至法院,称该开发商强制客户同时签订《商品房预售合同》和《装修合同》,且装修价格高于市场价,存在拆分房屋价款,变相提高房屋均价行为,该行为涉嫌捆绑销售现象,侵害了自身合法权益,要求法院判定《装修合同》无效。
 
经法院查明,该房地产开发企业在项目设计为精装修,在预售过程中,与购房者签订合同时,分成《商品房预售合同》和《装修合同》,消费者在购买该商品房时必须同时签订两个合同,且开发商在《装修合同》中明确申明该装修价格较通常市场价格偏高,原告张某在完全认可《装修合同》规定相关内容情况下,与开发商签订合同,并交付了装修款。
 
【法院认为】
 
原告张某在与开发商订立合同时对所签合同内容完全理解,并自愿签订该合同,同时结合被告所售楼盘并非该地段唯一楼盘,原告具有充分选择权,因此判定合同合法有效。本着有效成立的合同对缔约人具有法律约束力原则,法院裁定驳回原告张某的诉讼请求。
 
【律师提示】
 
对于捆绑销售,目前我国法律还没有明确认定,只在《反垄断法》第十七条 中规定,禁止具有市场支配地位的经营者从事下列滥用市场支配地位的行为,其中包括没有正当理由搭售商品,或者在交易时附加其他不合理的交易条件。在《反不正当竞争法》第十二条中规定;经营者销售商品,不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。哪些情况属于不合理条件,相关法律及司法解释却没有明确。,法院也没有对商品房销售中的捆绑销售行为作出明确的判决或指导意见,因此,诉讼过程中,因法院内部共识、市场环境、政策导向、承办法官个人认知等因素都可能影响到裁判的结果与尺度。就上述案例判定结果我们不难看出,法院首先调查该开发商是否在市场上具有垄断地位,客户在市场上购买商品房是否具有选择性,由此判定是否违反《反垄断法》相关规定,其次,法院调查该买卖双方当事人缔约时是否自己真实意思表示,是否在自愿条件下签订合同,调查结果得知原告知晓该商品房是精装修房,且合同中注明装修价款高于市场价。在此条件下,原告仍然与被告签订合同并交纳房款,故法院认定该合同有效。
 
因此要想判断前文中提到的房屋与车位捆绑销售是否违法,必须实际调查开发商是否在该项目所在区域具有垄断地位,同时车位与房屋是否具有不可分割性等因素,由此综合考虑开发商是否构成捆绑销售行为,而不能一概而论。随着我国司法制度不断成熟,市场经济活动在这方面不断有法律需求,必然会促使这一领域的相关法律法规的不断完善,为经济秩序的正常运转保驾护航。
 
 
 
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