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张良律师 电话: 025-84600679-806 电话: 025-84600779 手机: 13913395388 Q Q : 2398833769 邮箱: 2398833769@qq.com 地址: 江苏南京中山南路1号南京中心大厦57楼

张良律师,二级建造师,仲裁员,上海市建纬(南京)律师事务所合伙人,南京市律师协会建工专业委员会委员、房地产专业委员会委员。南京理工大学土木工程本科专业、中国地质大学法学本科专业、中国政法大学民商法研究生专业,具有建筑工程施工企业、房地产开发企业的工作经历,十多年从事建筑工程施工、房地产开发领域诉讼、仲裁与非诉讼业务的丰富经验,同时研究建筑工程与房地产开发领域的犯罪预防和控制。参与了《最高人民法院关于建筑施工合同司法解释二》、《江苏省高院关于审理房地产纠纷案件若干问题解答》的制定与修改,参与编写《一带一路国家工程与投资法律制度及风险防范》等文献资料。为众多公司企业提供法律顾问和诉讼代理事务,深厚的理论功底和专业的执业素养,为当事人提供了优质的法律服务,尤其擅长建筑施工企业、房地产开发企业施工全过程的索赔与反索赔规则研究和妙用。在建筑工程质量、工程造价纠纷;商品房买卖合同、质量纠纷方面具备独到的造诣。为当事人提供的专业的法律意见和周到的法律服务,深得当事人的认可!

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关于农村房屋买卖效力问题的研究
【字体: 】  【编辑日期:2016-03-14 11:25】  【来源:未知】  【作者:admin】  【点击次数:

 农村房屋买卖效力问题研究

        农村房屋的买卖在现实生活中大量存在,有将房屋卖给本集体经济组织的村民的,也有卖给别的集体经济组织的村民的,还有卖给城镇居民的。农村房屋究竟能不能买卖?对此可谓是仁者见仁,智者见智。

        在理论上有“限制流转说”和“自由流转说”两种观点。限制流转说认为,农村村民只能将自己的房屋卖给本集体经济组织的村民,而不能将房屋卖给非本集体经济组织的村民以及城镇居民。自由流转说认为,农村村民可以将房屋卖给本集体经济组织的村民,也可以将房屋卖给别的集体经济组织的村民以及城镇居民。而根据“限制流转说”理论,在司法实践中存在两种判决,一种是有效判决,一种是无效判决。即将房屋卖给本集体经济组织的村民就是有效的,而将房屋卖给别的集体经济组织的村民以及城镇居民就是无效的。

        认定农村房屋买卖无效纯属杞人忧天。否定农村房屋买卖的效力既缺乏法律依据,也不利于农村经济的健康发展。曾有村民想用农村房屋抵押到银行贷款,结果被银行告知农村房屋不能抵押贷款。这时候他就问:为什么城市的房屋就能抵押贷款,而农村的房屋就不行呢?这说明对农村房屋买卖进行限制就会阻碍农村经济的健康发展。同时以政策来判一合同效力不利于依法治国方针的贯彻实施,不利于法治的统一和社会的稳定。作为法制国家,判定合同效力只能以法律和行政是法规为依据,不能以政策、行政规章、地方性法规为依据。而现阶段判定农村房屋买卖合同无效的依据不是法律和行政法规,而是政策,这显然将动摇法律的权威性。

        所以我们认为,我国实行的是房地分离主义的立法例,农民对农村房屋有完全的处分权,只要主体合同,意思表示真实,就是有效的。农民的身份和宅基地使用权原始取得主体的特定性不影响农村房屋买卖的效力。

张良律师

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